국토부, 기본형건축비 4.07% 인상…분양가 상승 압력 커진다

국토교통부가 9월 정기고시를 통해 분양가상한제 기본형건축비를 4.07% 인상했다. 기본형건축비는 ㎡당 223만7000원에서 232만8000원으로 올랐으며, 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다. 분양가상한제 적용 주택의 분양가 상승 압력이 커질 전망이다.

㎡당 9만1000원 올라, 평당 약 30만원 상승

이번 인상으로 기본형건축비는 ㎡당 9만1000원 증가했다. 3.3㎡(평) 환산 기준으로는 약 738만원에서 768만원으로 약 30만원 상승했다.

적용 대상은 1625층 이하, 전용면적 6085㎡ 공동주택 지상층 기준이다. 층수와 면적 구간별로 기본형건축비 단가가 세분화돼 있으며, 이번 고시는 대표 구간을 기준으로 조정폭이 제시됐다.

기본형건축비는 분양가상한제 주택의 분양가 상한을 산정하는 핵심 기준선이다. 이 기준이 오르면 분상제가 적용되는 아파트의 분양가 상단이 함께 상향된다.

인상분 30만원 중 19만원이 안전·품질 간접공사비

주목할 점은 인상 요인의 구성이다. 평당 인상분 약 30만원 가운데 19만원이 현장 안전·품질 관리 등 간접공사비 증가에서 발생한 것으로 나타났다.

국토교통부는 안전과 품질 관리에 필요한 비용 반영이 인상 배경이라고 설명했다. 자재비·인건비뿐 아니라 안전 규범 강화에 따른 관리비용이 분양가 산정의 기준선을 끌어올렸다는 취지다.

건설업계에서는 철근·자재비뿐 아니라 안전관리, 품질관리, 현장 인력 운영비가 분양가를 밀어올리는 핵심 요인으로 작용하고 있다는 해석이 나온다. 안전 규범 강화가 비용 구조를 직접 바꾸고 있다는 것이다.

저가 수주 여지 축소, 원가 관리 역량 부각

업계에서는 이번 인상이 시행사·건설사의 원가 전가 압력을 키운다는 분석이 나온다. 기본형건축비 상승이 분상제 아파트의 분양가 상한을 끌어올리기 때문이다.

동시에 안전비용과 품질비용이 구조적으로 높아지면서 저가 수주 여지가 줄어들 것으로 전망된다. 설계·시공·마감의 비용 최적화 경쟁이 심화될 가능성이 크다는 해석이다.

한 부동산 시장 해설에서는 분양가상한제 주택의 원가 기준이 올라가면서 설계 변경이나 자재 대체보다도 공정 최적화와 원가 통제 역량의 중요성이 커진다고 진단했다. 프로젝트 초기 단계의 원가 설계가 더욱 중요해지는 셈이다.

설계·자재·인테리어 원가체계 재편 예고

단기적으로는 분상제 주택의 분양가와 발주비가 오르고, 시행사·건설사의 수익성·사업성 재검토가 뒤따를 것으로 보인다. 공사비 협상력도 강화될 전망이다.

중장기적으로는 안전·품질·친환경 기준을 충족하는 고부가 설계·자재·시공 업체에 유리한 환경이 강화될 것으로 예상된다. 건축은 설계 최적화, 건설은 원가·공정 관리, 인테리어는 마감재 고도화와 표준화·모듈화로 대응하는 흐름이 확산될 가능성이 크다.

분양가 전가가 소비자 체감 비용과 주거 접근성을 동시에 흔들 수 있다는 점도 과제로 남는다. 안전·품질 규제 비용을 반영한 설계·시공·인테리어 원가체계 재편이 빨라질 것으로 전망된다.