국토부, 분양가상한제 기본형건축비 4.07% 인상… ㎡당 232만8000원

국토교통부가 분양가상한제 적용 아파트의 기본형건축비를 9월 15일부터 ㎡당 232만8000원으로 4.07% 인상했다. 신규 분양 단지의 분양가 상단이 높아지면서 건설 원가와 수익구조에 즉각적인 압력이 커졌다.

㎡당 9만1000원 오른 기본형건축비

이번 정기고시로 지상층 기준(1625층, 전용 6085㎡) 기본형건축비는 종전 ㎡당 223만7000원에서 232만8000원으로 올랐다. 상승액은 ㎡당 9만1000원으로 인상률은 4.07%다.

3.3㎡ 환산 기준으로는 738만2000원에서 768만2000원 안팎으로, 약 30만원 상승했다. 인상된 기본형건축비는 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

이번 조정은 2026년 7월 비정기 고시 이후 약 두 달 만의 추가 인상이다. 적용 대상은 공공택지와 서울 강남·서초·송파·용산구 등 분양가상한제 지역이다.

인상분 30만원 중 19만원은 안전·품질 비용

인상 배경에는 현장 안전·품질 관리 비용 증가가 크게 작용했다. 한국경제 보도에 따르면 인상분 30만원 가운데 약 19만원이 안전·품질 관리 간접공사비를 반영한 것으로 나타났다.

국토부는 자재비·노무비·제경비 등 건축비 구성요소를 반영해 기본형건축비를 조정했다고 밝혔다. 안전·품질 관련 비용 증가를 반영한 이번 조정은 분양가 산정의 기초단가를 높이는 효과가 있다.

다만 최종 분양가는 기본형건축비만으로 결정되지 않는다. 기본형건축비 외 택지비·가산비용을 합산해 지방 분양가심사위원회가 최종 가격을 결정하는 구조다.

"분양가 상단 끌어올리는 압력"

업계는 이번 인상이 분양가상한제 단지의 상단을 높여 신규 분양가 상승 압력을 키운다고 본다. 이데일리는 인상률이 실제 분양가에 1:1로 전가되진 않지만 분양가상한제 적용 단지의 상단을 높인다고 분석했다.

간접공사비 비중 확대에 따른 수익성 우려도 제기된다. 한국경제는 간접공사비 확대가 건설사의 현장 안전투자와 품질관리 비용을 자극해 저마진 사업장에서는 수익성 악화를 유발할 수 있다고 지적했다.

두 달 만의 추가 인상이 건설원가를 빠르게 끌어올린다는 시각도 있다. 건설·부동산 칼럼니스트 장태민은 9월 22일 칼럼에서 기본형건축비가 두 달 만에 4% 넘게 오르며 정책적으로 건설원가를 끌어올리는 효과가 있다는 취지로 지적했다.

원가 구조 재편과 옵션 양극화 가능성

단기적으로는 분양가상한제 단지의 분양가 상승과 사업성 개선이 동시에 나타날 수 있다. 반면 실제 가격은 택지비와 분양가심사 결과에 따라 달라진다.

안전·품질 관련 비용이 원가에 직접 반영되는 흐름은 설계·시공·자재·인테리어 전반의 원가 재편으로 이어질 수 있다. 건설업계는 원가절감보다 안전·품질·표준화 중심의 공정 재설계가 중요해질 전망이다.

인테리어·디자인 업계에는 공사비 절감 압박이 커져 마감재·옵션의 양극화가 심화될 가능성이 있다. 분양 일정에 따라 9월 15일 기준 적용 여부가 갈리면서 단지별 분양가 격차도 나타날 것으로 보인다.