9월 기본형건축비 4.07% 인상…분양가 추가 상승 압력 커진다

국토교통부가 9월 기본형건축비를 4.07% 인상해 ㎡당 232만8000원으로 고시했다. 14일 국토부에 따르면 지난 7월 223만7000원 대비 9만1000원 오른 수준으로, 분양가상한제 적용 단지의 분양가 상승 압력이 커졌다.

정기고시로 ㎡당 9만1000원 인상

기본형건축비는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가 상한선을 결정하는 주요 항목이다. 매년 두 차례, 3월 1일과 9월 15일 정기 고시된다.

이번 고시 기준은 1625층 이하, 전용면적 6085㎡ 공동주택의 지상층이다. 해당 구간 건축비가 223만7000원에서 232만8000원으로 4.07% 상승했다. 3.3㎡로 환산하면 약 739만원에서 770만원 수준으로 확대된다.

개정 고시는 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다. 적용 단지는 상향된 건축비 기준으로 분양가를 산정하게 된다.

간접공사비 10% 급등이 인상 견인

이번 인상의 핵심 배경은 간접공사비 급등이다. 간접공사비는 60만4000원에서 66만3000원으로 9.77% 올라 10%에 육박했다. 이것이 전체 건축비 상승을 견인했다는 게 업계 분석이다.

국토부는 "정부의 공사 전 단계 안전투자 지원 강화 방침에 따라 지난 4월 16일 조달청에서 발표한 2026년 원가계산 간접공사비 적용 기준을 적용했다"고 설명했다. 이어 "간접노무비와 기타경비 등 간접공사비가 큰 폭으로 상승했다"고 밝혔다.

안전관리 강화에 따른 비용 반영이 이번 인상의 직접 배경인 셈이다. 원자재·인건비 외에 추가 비용 항목이 커지며 건축비 구조를 밀어올리고 있다는 해석이 나온다.

분양가 상방 압력 확대

업계에서는 기본형건축비 상승분이 최종 분양가에 그대로 자동 반영되는 것은 아니라는 시각이 우세하다. 실제 분양가는 택지비와 가산비, 지방자치단체 분양가심사 결과에 따라 달라지기 때문이다.

다만 분양가상한제 단지의 분양가 산정 기준이 오른 만큼 상방 압력은 분명해졌다는 평가다. 특히 서울 강남권과 공공택지를 중심으로 신규 아파트 분양가의 추가 상승 가능성이 거론된다.

서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 이미 6000만원을 돌파하며 역대 최고치를 기록한 상태다. 여기에 건축비 인상분이 더해지면서 청약 수요자의 부담 확대가 불가피해졌다.

원가 관리·설계 최적화 과제 부상

건설사 입장에서는 원가 보전 여지가 커진 측면이 있다. 그러나 소비자 부담 증가와 분양시장 위축 우려도 함께 커진다는 지적이 나온다.

철근 등 구조자재와 안전 관련 원가 상승이 지속되면 구조체·시공·감리뿐 아니라 내장재, 창호, 설비 발주에도 연쇄적인 가격 조정이 번질 수 있다는 전망이 제기된다. 설계·자재·마감 업계 전반의 납품단가 압력이 커지는 흐름이다.

이에 따라 사업성 확보를 위한 설계 표준화와 원가 절감형 디테일, 조달 다변화 역량이 경쟁력으로 부상할 것으로 보인다. 비용 절감형·모듈형 설계와 VE(Value Engineering) 수요도 확대될 가능성이 있다.